재건축, 재개발 절차 사업시행인가와 소요기간

오래된 주택가나 아파트단지 주변에 '조합설립인가' 라는 현수막이 붙어있는 것을 종종 본적이 있을 것입니다. 오래된 아파트나 주택가가 재건축, 재개발 사업이 시작이 되나보다 생각이 드는데 과연 얼마나 지나야 사업이 완료 될 수 있을 것인지 궁금해질 것입니다. 이번 시간에는 재건축, 재개발 절차와 사업시행인가, 소요기간에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

1. 재개발 절차

 

• 기본계획 수립

 

재건축, 재개발 정비사업의 첫 단계는 기본계획 수립 으로, 시장이나 군수, 구청장 등 단체장이 정비사업의 가장 기본이 되는 계획을 수립하는 단계입니다. 

 

사업의 전체적인 방향과 사업기간, 인구, 건축물, 토지이용계획, 주변환경 등 기본사항에 대한 가이드 라인을 제시하고, 정비사업을 진행할 개괄적인 계획을 세웁니다. 

 

 

• 정비구역 지정

 

구체적인 정비계획을 수립하고 사업을 진행 할 수 있도록 정비구역을 지정합니다. 재개발과 달리 재건축은 안전진단 이라는 까다로운 절차를 거쳐야 합니다. 안전진단은 해당 건물에 대한 구조 안정성, 주거환경 등 노후화를 평가해서 A-E  등급을 받게 됩니다. 재건축이 가능한 단계를 D 등급 (조건부 재건축), E 등급(즉시 재건축)' 입니다. 

 

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• 추진위원회, 조합설립인가

 

정비사업의 시행사 이자 주체가 되는 단체를 설립하는 중요한 단계입니다. 이과정에서 주민간 갈등이 있을 경우 사업이 수년간 지연되기도 합니다. 

 

 

 

• 재개발의 조합설립

 

재개발은 토지 등 소유자의 1/2 이상의 동의를 얻어 추진 위원회를 구성한 후 승인을 받게 되면 조합설립인가 (토지 등 소유자 3/4 이상 및 토지면적 1/2 이상 동의) 를 준비하게 됩니다. 

 

 

 

• 재건축의 조합설립

 

현재 재건축 조합을 설립하려면 아파트 등 공동 주택의 각 소유자의 과반수 동의( 공동주택의 각 동별 구분 소유자가 5인 이하인 경우는 제외) 를 받아야 합니다. 또 주택단지 전체 구분 소유자의 3/4이상(토지면적도 3/4 이상) 동의를 받아야 합니다. 즉 전체 소유자의 75% 이상 동의를 받아야 합니다. 

 

 

 

2. 재개발과 재건축의 차이점

 

• 재개발 이란?

 

도고,상하수도 등 정비기반 시설이 열악하고 노후,불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 입니다. 정비구역 안에서 관리처분 계획에 따라 주택 및 부대. 복리시설을 건설하여 공급하거나, 환지 (불규칙한 토지를 공공시설의 배치에 맞추어 정비한 후 되돌려주는 토지) 로 공급하는 방법이 있습니다. 
또한 주택재개발 사업은 토지소유자 등의 조합이 시행하거나 지자체 또는 주택공사 등과 공동 시행할 수 있으며, 공동사업시행시 조합원 1/2 이상의 동의가 필요합니다. 

 

 

 

• 재건축 이란?

 

재건축이란 주거환경정비사업, 주택재개발 사업처럼 기반시설이 열악한 지역이 아니라, 정비기반 시설은 양호하나 노후,불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다. 
정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역(주택법 또는 건축법에 의한 사업계획 승인 등을 얻어 건설한 아파트, 연립주택 노후. 불량건축물에 해당하는 것) 으로 관리처분 계획에 따라 공동 주택 및 부대. 복리시설을 건설하여 공급하는 사업입니다. 

 

 

 

 

 

재개발과 재건축의 차이점

 

재개발은 토지 또는 건물만 소유하면 조합설립 동의 표시와 상관없이 조합원 자격을 받을 수 있으나 재건축은 토지와 건축물을 모두 소유해야 조합원이 될 수 있습니다. 또한 재건축은 조합설립에 동의하지 않으면 입주권 대신 현금청산을 받게 됩니다. 

 

조합이 설립되면 정비계획안에 대한 서울시 승인을 거쳐 구체적인 사업계획이 담긴 재개발 사업시행인가를 받게 됩니다. 

 

 

 

 

 

3. 재건축. 재개발 소요기간 

• 재개발 재건축 소요기간

 

재개발, 재건축 사업은 빠르면 8~10 년, 길면 20년 가까이 걸리기도 합니다. 사업이 길어지는 경우 보통 사업계획승인 단계 까지 오는데 시간이 많이 걸려 지체되는 경우가 많습니다. 조합 내부의 갈등과 주민들간의 갈등이 원인이 되어 늦어지게 됩니다. 이 단계 까지 넘어왔다면 중요한 단계는 지나왔다고 봐도 됩니다. 

 

 

 

재개발, 재건축 사업시행인가 이후에는 시공사 선정과 조합원 관리처분 , 계획인가, 이주, 철거, 착공 등의 절차가 진행 됩니다. 공사가 완료 되면 중공인가와 이전고시를 거쳐 입주를 진행하고 조합은 해산 됩니다.