깡통전세를 피하는 방법

요즘 뉴스를 보면 '깡통전세' 라는 말을 종종 볼 수 있습니다. 깡통전세란 무슨 뜻 이며, 피하려면 어떻게 해야하는지 방법에 대해서 알아보겠습니다. 

 

1. 깡통 전세란? 

깡통전세란 주택의 매매가와 거의 비슷하게 높은 전세를 받는것을 말합니다. 
임대인이 자본금이 거의 없이 대출을 일으켜 집을 구매하는 경우 대출금과 임차인의 보증금을 합한 금액이 집값을 훌쩍 뛰어넘거나 비슷해지는 경우를 말합니다. 

 

어떤 경우에 깡통전세가 될까요? 

매매가 보다 전세가가 높아서 전세계약이 만료가 되었는데도 보증금을 내주지 못하는 경우, 

집값이 떨어져서 대출금을 내기 위해 모든 돈을 사용하게 되니 이로인해 보증금이 모자라는 경우 등 이 있습니다. 

이로 인해 깡통 전세 피해자들이 생겨나게 됩니다. 

 

 

전세값 > 매매가
전세값 + 대출금 > 매매가

라고 볼 수 있습니다. 일반적으로 전세율이 집값의 80~90% 에 달하는 주택에 자주 발생하며

깡통전세가 되면 집주인이 집을 팔아도 전세보증금을 온전히 되돌려 줄 수 없는 상황이 발생하게 됩니다. 

 

집주인이 대출이자를 갚지 못해서 집이 경매로 넘어가면서 전세보증금을 모두 날린 경우를 뉴스에서 종종 접하게 되죠. 

 

 

 

2. 깡통전세를 피하는 방법

그럼 깡통 전세를 피하려면 어떻게 해야 될까요? 

 

1. 계약할 당시 집에 융자가 없는 곳을 계약합니다. 

융자가 없다는 것은 집이 경매에 넘어가도 선순위가 전세, 월세 계약자 이기 떄문에 추후에 문제가 덜 할 수 있습니다. 

 

 

2. 전세보증금 + 근저당 설정액 > 부동산 시세(매매가) 70%  이면 계약을 피하는 것이 좋습니다. 

 

전세보증금과 근저당 설정액의 합이 집값의 70% 를 넘어가면 위험할 수 있습니다. 

안전하게 보증금을 보장 받으려면 50% 를 넘기지 않는 것이 좋습니다. 

 

전세보증금 + 근저당 설정액 > 부동산 시세(매매가) 70% 

위의 공식 꼭 기억하시고

전세계약전 등기부등본을 꼭 확인하여 근저당 설정액이 얼마인지 확인해야 합니다. 

계약전 확인하시고, 잔금을 치르기 전에 한번더 확인하는 것이 좋습니다. 

 

못된 사람의 경우 집주인이 그 사이에 세입자 몰래 추가로 대출을 받는 경우도 있을 수 있기 때문입니다. 

 

 

# 근저당 설정액이란?

대출을 받을 때 채무불이행을 대비해 은행의 권리를 설정해 돈 금액을 말합니다. 

 

 

3. 전입신고와 확정일자를 꼭 받습니다. 

전입신고와 확정일자를 받는 것이 중요한데요. 임대차 계약을 하는 데 있어서 임차인의 기본으로 볼 수 있습니다. 

 

전입신고와 확정일자는 최대한 빠르게 하시는게 좋고, 전입신고를 해야 집주인이 바뀌더라도 세입자가 먼저 전세계약을 했음을 주장할 수 있고, 확정일자 까지 받아야 나중에 집이 경매에 넘어가더라도 제3자에 앞서 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 

 

만약에 중간에 보증금이 올랐다면 오른 보증금에 대해서 다시 확정일자를 받아야만 증액된 보증금에 대해서도 우선 변제 효력을 받을 수가 있습니다. 

 

확정일자는 계약 즉시 신청하고, 전입신고는 이사당일 바로 진행하는 것이 좋습니다. 

 

4. 전세 보증보험을 가입합니다. 

전세보증 보험과 같은 상품에 가입하는 것도 깡통전세 사기를 방지하는 방법 입니다. 

보통 전세권 설정이나 전세 보증보험이 활실하면서 안전한 방법 이지만 전세권 설정의 경우 감액 등기와 같이 집주인의 인감, 등기권리증 등 필요한 서류가 많아 임대인이 거절하는 경우도 많습니다. 

 

다만 전세 보증 보험의 경우 가입할 수 있는 물건에 제한이 있습니다. 이로 인해 가입이 거절 될 수도 있습니다. 

만약 이러한 전세보증 보험에 관심이 많으시다면 더욱 자세히 알아보시고 하는 것이 좋을 것으로 보입니다.