재건축과 재개발 차이점

많은 사람들이 낡은 주택을 허물고 아파트를 새로 지으면 재개발, 낡은 아파트를 새아파트로 지으면 재건축으로 알고 있습니다. 하지만 재개발과 재건축을 구분하는 정확한 기준은 주변 정비기반 시설이 양호한가 그렇지 않은가로 나눌수 있습니다.  주변 정비기반 시설은 도로, 상하수도, 가스공급시설, 공용주차장, 공원 등의 기설을 말합니다. 

 

즉 재개발은 주택뿐만아니라 주변 정비기반시설도 새로 짓는 것을 말하고, 재건축은 주변 정비기반 시설은 양호하기 때문에 낡은 아파트만 새로 짓는 것을 말합니다. 그외에 어떤 것들이 차이점이 있는지 알아보겠습니다. 

 

재개발

1. 사업대상

 - 건축물: 노후된 단독주택

 - 정비기반시설: 열악한상태

 

2. 조합설립 동의율

 - 토지등 소유자 75% 이상

 - 토지면적 50% 이상

 

3. 조합원자격

 -토지소유자

 - 건축물소유자

 - 지상권자

 - 조합설립 동의에 상관없이 조합원 자격부여

 

4. 안전진단

 - 필요없음

 

5. 임대주택 건설의무

 - 전체 세대 수의 15% 이상 (시.도 조례에 따라 다름)

 

6. 매도청구

 - 없음 (토지수용법 적용) 

 

7. 조합원 지위양도 ( 투기과열지구) 

 - 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도금지

 

8. 실거주요건 

 - 해당사항없음

 

9. 재건축초과이익 환수제

 - 해당사항없음

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재개발

1. 사업대상

 - 건축물: 노후된 공동주택

 - 정비기반시설: 양호한상태

 

2. 조합설립동의율

 - 토지등 소유자 75% 이상

 - 동별 과반수 이상

 

3. 조합원자격

 - 건물과 그 부속 토지의 소유자

 - 조합설립에 동의한 자만 조합원 자격부여

 

4. 안전진단

 - 필요함

 

5. 임대주택 건설의무

 - 상한 용적률과 법정 상한 용적률 차이의 50% (시.도 조례에 따라 다름) 

 

6. 매도청구

 - 있음 (민사소송법 적용) 

 

7. 조합원 지위양도

 - 조합설립이후 조합원 지위 양도 금지 

 

8. 실거주 요건

 - 해당사항없음

 

9. 재건축초과이익환수제

 - 해당함.

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* 재건축초과이익환수제란?

재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우, 초과금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도

 

 

재개발은 토지등 소유자 75%의 동의와 재개발구역 내 토지 변적의 50% 이상이 동의해야 조합을 설립할 수 있습니다. 

반면 재건축은 토지등 소유자 75%의 동의를 받고 동시에 동별로 과반수 이상의 동의를 얻어야 합니다. 

 

재개발은 건물과 토지 중 하나만 소유해도 조합원 자격을 줍니다. 

하지만 재건축은 건물과 토지를 모두 소유해야만 조합원 자격이 주어집니다. 

 

재개발은 만약 내가 조합설립에 동의하지 않는 다고 해도 전체 조합원의 75%가 동의하면 조합이 설립되고 나도 자동으로 조합원이 됩니다. 

하지만 재건축은 조합설립에 동의해야 조합원이 됩니다. 동의하지 않으면 청산대상이 됩니다. 

 

재개발은 안전진단 과정이 불필요하지만 재건축은 반드시 필요합니다. 

 

재개발은 이주단계에서 매도청구를 할 수 없지만 재건축은 할 수 있습니다. 

 

투기과열지구 내에서 재개발은 관리처분인가 이후에 조합원 지위양도가 금지되고, 

재건축은 조합설립 이후 조합원 지위양도가 금지됩니다.