재개발 용어 한번에 정리 - 프리미엄 권리가액 분담금

재개발 투자를 어렵게 느끼는 이유중 하나는 개념이나 용어를 잘 모르기 때문입니다. 재개발 용어를 알아야 재개발 사업에 대해 정확하게 이해하고 좋은 기회가 왔을 때 잡을 수 있을 것 입니다. 

 

조합원

재개발구역 내 토지나 건축물을 소유한 사람을 조합원이라고 합니다. 조합원은 소유한 부동산을 재개발 사업에 내놓은 대신 새로 짓는 아파트를 저렴한 가격(조합원 분양가) 에 분양받을 권리를 얻습니다. 

 

토지등 소유자 

조합이 설립되기 전까지의 조합원을 토지등소유자라고 합니다. 예비조합원을 토지등소유자라고 합니다. 

 

프리미엄

조합원이 소유한 부동산의 감정평가액보다 더 높은 가치를 인정해주는 금액을 말합니다. 

프리미엄에는 재개발 물건이 새 아파트로 바뀐다는 전제 하에 미래수익에 대한 기대가 반영됩니다. 

프리미엄은 매매가에서 감정평가액을 뺀 금액으로 알 수 있으며, 입지가 좋을 수록, 재개발사업의 후반부로 갈 수록 프리미엄도 높아집니다. 

 

감정평가액

조합원의 개별 부동산에 대한 평가금액 입니다. 사업시행인가가 고시된해 (연도) 기준으로 평가합니다. 

 

조합원분양가, 일반분양가

조합원 분양가는 조합원이 새 아파트를 받기위해 내는 금액 입니다. 대개 일반 분양가 보다 10~20% 정도 저렴하고, 조합원에게 분양하고 남은 아파트를 일반에게 분양할 때 가격은 일반 분양가 라고 합니다. 

 

권리가액

조합원이 자신의 부동산에 대해 권리를 주장할 수 있는 실제 금액 입니다. 권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱해 산출합니다. 예를 들어 감정평가액 1억원, 비례율 100%면 권리가액은 1억원 입니다. 감정평가액 1억원, 비례율110%면 1억1천만원 입니다. 감정평가액 1억원, 비례율 90%면 권리가액은 9천만원 입니다. 

 

조합원은 새 아파트를 받을 때 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액 만큼 추가로 부담해야되기 때문에 재개발투자에서 권리가액은 중요합니다. 

 

종전자산평가액

재개발사업이 시행되기 전 조합원들이 소유한 토지 및 건축물의 감정평가액을 모두 합한 금액 

 

종후자산평가액

재개발사업 완료 후 갖게 되는 자산 총액. 조합원분양 수입과 일반 분양 수입을 합한 금액 

 

비례율

비례율은 재개발 사업성을 알려주는 기준입니다. 100% 이상이면 사업성이 높은것이고, 100% 이하이면 낮게 보는 것 입니다. 사업성이 높을 수록 조합원에게 이익이 돌아가고 낮을 수록 그만큼 조합원에게 부담이 됩니다. 

 

종후자산평가액에서 총 사업비를 빼고 종전 자산 평가액으로 나누면 비례율을 구할 수 있습니다. 

 

분담금

조합원분양가에서 권리가액을 뺀것. 조합원이 새 아파트를 받기위해 조합에 추가로 납부해야 하는 금액 입니다. 

이분담금도 일반분양처럼 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 형식으로 납부합니다. 

 

총사업비

재개발사업에 투입된 총 비용을 말합니다. 공사비와 기타사업비가 합쳐진 금액 입니다. 

 

이주비

새 집을 짓기 위해서 노후화된 집을 철거해야 하는데, 이때 조합원들이 이주할 집을 구할 수 있도록 빌려주는 돈입니다. 이주비는 보통 조합원 부동산 가치의 40-60%를 무이자로 대출해줍니다. 

최근 정부가 투기과열지구의 이주비를 포함한 금융권 대출을 주택담보대출비율 (LTV)40% 미만으로 제한해서 사업장마다 이주비대출 금액이 다릅니다. 

 

현금청산

재개발에 동의하지 않는 소유자는 새 아파트를 받을 권리인 조합원 자격을 포기하고 현금으로 보상받는 것을 현금청산이라고 합니다. 조합원이라도 정해진 분양 신청기간에 분양 신청을 하지 않거나 신청을 취소하는 경우에도 현금으로 보상을 받게 됩니다. 

 

개발예정구역

자치구의 구청장 또는 광역시 군수는 노후화된 지역을 계획적으로 정비하기 위한 주민설명회나 공람을 통해 재개발이나 재건축을 할 정비구역을 지정합니다. 정비구역으로 지정된 후 개발계획이 수립되 개발구역으로 지정되면 재개발 및 재건축이 가능해집니다. 

 

지구단위계획

도시를 체계적으로 개발하기 위해 기반시설의 배치와규모, 가구의 규모, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 제한하거나 유도하는 계획을 말합니다. 지구단위계획을 보면 도시가 향후 어떻게 개발될지 예상할 수 있습니다. 

지구단위계획구역으로 지정된 후 3년 안에 해당구역에 지구단위계획을 세우지 않으면 지구단위 계획구역의 효력을 상실합니다. 

 

기부체납

재개발사업을 진행할 때 도로, 공원, 공용주차장, 공공시설물, 녹지, 광장 등 정비기반시설을 만들기 위해 지방자치단체에 기부하는 땅을 말합니다.