재개발단계 절차와 단계별 과정 1

재개발사업은 정비구역 지정부터 새아파트 입주 까지 보통 10년 이상이 걸리기 때문에 사업과정을 제대로 아는 것이 중요합니다. 노후화된 구역을 재개발 하려면 정비기본계획을 수립하고 정비구역으로 지정돼야 합니다. 그리고 해당 지역 주민들의 의견을 모아 추진위원회를 설립합니다. 추진위원회에서 주민 3/4 이 동의해 조합을 설립하게 되면 본격적으로 재개발사업을 할 주체인 조합이 생깁니다. 

 

이때부터 사업시행인가, 관리처분인가 등의 단계를 거쳐서 이주와 철거를 한 뒤 공사에 들어갑니다. 철거 전후나 착공 전 단계에서 조합원 동호구 추첨과 일반분양을 합니다. 준공 후 입주하면 이전고시와 청산과정을 거쳐 재개발사업이 마무리 됩니다. 

 

 

< 재개발단계 전체 흐름도 >

정비기본계획수립 

            ↓

정비구역지정

            ↓

추진위원회 승인  (동의율 50%) 

            ↓

조합설립인가  (동의율 75%)

            ↓

사업시행인가

            ↓

   시공사선정

            ↓

종전자산평가  (감정평가액 통보) 

            ↓

조합원분양신청

            ↓

관리처분인가

            ↓

이주 및 철거

            ↓

조합원 동호수 추첨

            ↓

          착공

            ↓

      일반분양

            ↓

  준공 및 입주

            ↓

이전고시 및 청산

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1. 정비기본계획 수립, 정비구역 지정, 추진위원회 설립

재개발의 시작은 지자체가 수립하는 정비기본 계획에서 출발합니다. 정비구역으로 지정되면 재개발을 진행하기 위해 사업의 주체인 조합을 설립해야하고, 먼저 추진위원회를 만들어 지자체의 승인을 받아야 합니다. 

 

승인을 받기 위해서는 예비조합원인 토지등소유자 의 과반수 동의를 얻어야 합니다. 이단계는 1-3년 정도 소요되지만 마찰이 있는 구역은 시간이 더 오래 걸리거나 아예 추진위원회가 설립되지 못하기도 합니다. 

정비구역 지정 단계에서 개략적인 건축계획 (조감도, 배치도, 세대수, 분양 등) 을 세우게 됩니다. 

 

2. 조합설립

조합을 설립하고 인가를 받기 위해서는 토지등소유자의 75% 이상의 동의를 받아야 하고 동의한 이들이 소유한 토지면적의 합이 사업장 전체 토지 면적의 50% 이상이어야 합니다. 

 

토니등소유자의 동의를 받아 지자체장에게 조합설립인가를 받아 법인설립등기를 하면 이제 사업을 본격적으로 추진할 수 있는 주체가 생겼다는 의미 입니다. 또한 조합원들의 이해관계가 정리된것으로 볼 수 있습니다. 

 

이제 조합은 조합원을 대표해서 시공사와 계약할 수 있고, 아파트를 지어분양할 수 있습니다. 

 

3. 사업시행인가

정비구역지정 단계에서 세운 개략적인 건축계획을 좀더 구체화하는 단계입니다. 

총 대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축면적, 평형구성, 총세대수 등 세부적인 내용을 정합니다. 

 

사업시행인가는 건축을 해도 된다는 허가를 받는 것으로 사업시행인가가 나면 재개발 사업이 50% 정도 진행된것으로 볼 수 있습니다. 

 

이시기부터는 재개발의 불확실성이 제거되고 시공사 선정이 이루어지며 대대적인 홍보가 이루어져 투자자와 실수요자가 모여들어 가격상승이 이루어집니다. 재개발물건이 가장 많이 매매 되는 단계 입니다. 

 

 

4. 종전자산평가

조합원들이 소유한 자산의 가치를 수치화해서 평가하는 것 입니다. 감정평가라고도 하는데, 감정평가액은 조합원들에게 매우 중요합니다. 이 금액을 기준으로 조합원의 분담금이 결정되기 때문입니다. 

 

권리가액이 감정평가액에 비례율을 곱해서 산출합니다. 비례율은 종후자산평가액에서 총 사업비를 뺀 금액을 종전자산 평가액으로 나눈 후 100을 곱한 값 입니다. 

 

종전자산평가액은 조합원자산평가의 합 이고, 종후자산평가액은 일반분양 수입과 조합원 분양수입을 더한 값입니다. 

종전자산평가액은 조합의 사업성을 결정하기 때문에 아주 중요합니다. 비례율이 높을 수록 조합의 이익이 늘어나고 사업성을 높게 판단합니다. 종전자산 평가액이 적고 종후자산평가액이 커야 비례율이 높습니다. 

 

때문에 감정평가금액이 생각보다 적게 나와서 실망하는 경우가 많은데, 반대로 개인의 감정평가액이 낮아지면 조합원분양가도 낮아지기 때문에 장점도 있습니다. 분담금도 비례해서 줄어들고 일반분양가와 조합원분양가의 차이만큼 프리미엄이 형성되기 때문에 이익을 안고 가는 장점도 있습니다. 

 

5. 시공사선정

아파트를 지을 시공사를 선정하는 과정으로 이때부터 본격적으로 시공수주 하기 위한 홍보전이 시작됩니다. 

조합은 여러 건설사의 입찰을 받고 조합원들의 투표를 통해 시공사를 선정합니다.