< 재개발단계 전체 흐름도 >
정비기본계획수립
↓
정비구역지정
↓
추진위원회 승인 (동의율 50%)
↓
조합설립인가 (동의율 75%)
↓
사업시행인가
↓
시공사선정
↓
종전자산평가 (감정평가액 통보)
↓
조합원분양신청
↓
관리처분인가
↓
이주 및 철거
↓
조합원 동호수 추첨
↓
착공
↓
일반분양
↓
준공 및 입주
↓
이전고시 및 청산
2022.09.09 - [재테크정보] - 재개발단계 절차와 단계별 과정 1
6. 조합원분양 신청
조합은 조합원들에게 사업시행인가가 조시된 날로부터 60일 이내에 감정평가액, 개략적인 분담금 내역, 조합원 분양신청 등 통지해야합니다.
이때 조합원들은 희망하는 평형을 신청합니다. 이때 신청한 것은 대략적인 것으로 분담금이나 조합원분양가도 확정된 금액이 아닌 대략적인 것입니다. 조합원들의 분양 신청이 완료된 후에 조합원분양 세대수, 일반분양 세대수, 임대아파스 세대수가 개략적으로 정해집니다.
조합원은 분양신청기간 안에 꼭 신청해야하고 이 기간에 신청을 못하면 현금청산자가 됩니다.
7. 관리처분인가
관리처분 계획은 향후 조합에 들어올 돈에 대해 집행계획을 세우고, 조합원들이 납부해야 할 돈을 정하고 조합의 수익을 조합원들에게 어떻게 배분할지 정하는 것 입니다. 이때는 불확실한 계획들이 구체적으로 세워지는 단계이고 일반분양 세대수, 일반분양가, 조합원분양 세대수, 조합원분양가 등이 정해지고 조합원 분담금도 구체적으로 계산할 수 있습니다.
또한 재개발의 사업성을 나타내는 비례율의 윤곽이 뚜렷해집니다. 그리고 조합원들의 권리가액을 알수 있고, 이 권리가액을 기준으로 분담금이 확정됩니다. 비례율의 결과에 따라서 조합원의 이해관계가 충돌하면서 분쟁이 일어나기도 합니다.
관리처분인가를 받았다는 것은 재개발사업이 80% 정도 진행된 것으로 볼 수 있습니다.
8. 이주 및 철거
재개발구역에 사는 사람들이 이주하는 기간입니다. 부동산 소유자는 이사갈 집의 임대보증금을 마련해야 하고, 임대를 하고 있다면 임차인에게 돌려줄 임대보증금이 필요합니다. 조합은 조합원들에게 감정평가액의 40~60% 수준에서 이주비를 대출해줍니다.
이주는 6개월~1년 정도의 시간이 걸립니다. 조합이 정한 이주기간내에 이사하지 않으면 무상으로 지급하는 이사비를 받을 수 없고 이주비대출을 받는 데도 제약이 따를수 있습니다. 이주기간이 지났는데도 이주하지 않는 세대는 조합에서 명도소송을 집행합니다.
모든 세대의 이주가 마무리되면 철거작업이 시작됩니다.
9. 조합원 동호수 추첨
조합은 착공신고를 한 후 일반분양을 합니다. 대개는 조합원에게 좋은 동과 층을 배정하지만 동호수 추첨결과에 따라 조합원들의 희비가 엇갈립니다. 같은 조합원 분양물건이라도 로열동과 로열층 물건의 가격이 더 오르고 거래가 활발하기 때문입니다.
10. 일반분양
일반분양의 성공 여부에 따라 조합의 사업성이 결정되기 때문에 중요한 부분입니다. 미분양 없이 높은 가격에 높은 경쟁률로 일반분양이 마무리 되면 분양권의 프리미엄이 높아지고 이는 조합원입주권의 프리미엄 상승으로 이어집니다.
11. 준공, 입주, 이전고시, 청산
일반분양이 마무리되고 예정대로 공사가 진행되면 대개 착공한지 3년 후 입주가 시작됩니다. 이전고시가 되야 소유권 이전등기를 할 수 있습니다.
이전고시란 공사가 완료됐음을 고시하고 조합원주택의 지번을 모두 지운후 새로 지어진 아파트 동호수에 맞게 대지권을 나눠 이전하는 것을 말합니다.
이전고시가 마무리되고 모든 사업을 정산하는 청산절차까지 마치면 재개발사업은 완전히 끝납니다.
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