등기부등본에서 중요하게 확인할 사항

이사를 해야해서 부동산에서 계약을 했던 경험이 한번이라도 있었던 분들은 계약서를 작성할 때 부동산에서 등기부등본을 같이 보여주시는 것을 본 경험이 있으실 겁니다. 혹시 그냥 흘려서 보시진 않으셨나요? 부동산에서 보여주긴 하는데 막상 어떤 것을 주의깊게 챙겨서 봐야하는지 몰라서 그냥 흘려서 본적이 있을 것입니다. 부동산 등기부등본에서 어떤것을 잘 살펴보고 주의깊에 봐야하는지 알아보도록 하겠습니다. :) 

 

 

1. 부동산 등기부 등본이란?

등기부등본이란 무엇일까요? 부동산등기부는 계약하려는 해당 부동산에 대한 권리관계와 현황이 나와있는 문서를 말합니다. 해당 부동산의 지번, 지복, 구조, 면적등의 물리적인 요소 뿐만아니라 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리설정에 대해 나와있습니다. 

 

부동산 등기부등본 에는 토지등기부와 건물등기부가 있고, 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 

표제부에는 부동산의 소재지 주소와 그 현황이 나와있고, 갑구에는 소유권 및 소유권과 관련된 권리관계가 나와있습니다. 예를 들어 가등기, 가처분, 가압류, 압류, 경매 등 어떤 상태인지가 나와있습니다. 

을구 에는 소유권 이외의 권리관계, 예를 들면 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 표시되어 있습니다. 

 

부동산 거래를 할 때에는 부동산 등기부가 기본적인 서류이기 때문에 익숙해져야 합니다. 소유권의 보존, 이전, 설정, 변경 등 다양한 권리관계가 적혀있기 때문에 부동산 거래를 위해서는 부동산 등기부등본을 이해하는 것이 필수입니다. 

 

 

2. 등기부 등본에 나와있는 내용

그럼 등기부등본에 어떤 내용들이 나와있는지 구체적으로 살펴보겠습니다. 

가장 많이 접하게 되는 것이 건물 부동산 등기부 일텐데요. 아래는 집합건물의 등기부 등본의 표제부 예시 입니다. 

집한건물의 표제부 에는 1동의 건물의 표시, 대지권의 목적인 토지의 표시, 점유부분의 건물의 교시 대지권의 표시가 나와있습니다. 

 

1. 1동의 건물의 표시

아파트나 빌라 같은 집합 건물의 경우 1동에 대한 건물의 표시가 나와있습니다. 등기한 순서와 접수 날짜, 건물의 주소와 구조, 층수, 용도, 면적등 물리적인 현황이 나타나있습니다. 또한 건물의 종류도 어떻게 나와있는지 살펴봐야 합니다. 

 

2. 대지권의 목적인 토지의 표시 

이부분에서는 집합 건물이 속한 토지 즉, 대지권에 대해 나와있습니다. 해당 물건의 토지의 지번과 지목, 즉 토지의 목적, 토지의 면적 등이 나와있습니다. 

 

3. 전유부문의 건물의 표시

이부분은 계약하고자 하는 한 세대에 대한 표시가 나와있습니다. 건물번호에 해당 층과 호수가 나오고, 건물내역에 면적이 나옵니다. 여기서는 면적이 ㎡로 나와있기 때문에 3.3 으로 나누면 대략의 평수가 나옵니다. 이 면적이 전용면적입니다. 

 

4. 대지권의 표시

이 항목에서는 집합건물이 속한 대지중 나에게 속한 지분에 해당하는 토지가 나와있습니다. 대지권의 비율은 건물이 속한 토지중 해당 전유 부분이 차지하는 지분 비율을 말합니다. 

 

 

3. 갑구의 내용

갑구에는 소유권에 해당하는 사항이 표시되어있습니다. 소유자가 나와있어서 실제 소유자가 맞는지, 대리인이 있다면 임감증명서의 원 소유자가 맞는지 확인 해야 합니다. 그리고 등기한 순서대로 나오기 때문에 마지막부분에 부동산의 주인이 누구인지 확실하게 확인해야 합니다. 

 

갑구에 가등기, 가처분, 가압류, 압류, 경매 등 다른 등기가 있다면 소유권에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있기 때문에 주의해야 합니다. 

 

4. 을구의 내용

을구에는 소유권 이외의 권리가 표시되어 있습니다. 예를 들면 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 표시되어있고, 을구에서는 전세계약을 할 때 근저당, 융자가 있는 경우에는 주의해야 합니다. 

 

근저당 설정액이 설정되어있을 경우, 혹시 부동산 경매로 넘어가게 되었을때 낙찰 예상금액을 따져서 전세계약을 해도 안전한 금액인지 확인한 뒤에 계약하는 것이 좋습니다. 

즉 채권 최고액과 전세가를 합한 금액이 낙찰예상금액보다 적어야 안전 합니다. 

 

5. 등기부등본 확인은 어디서?

등기부등본은 <대법원 인터넷 등기소> 를 통해서 쉽게 열람하고 발급도 받을 수 있습니다. 

부동산 거래에는 고액의 자금이 오가기 때문에 안전한 거래를 위해서는 가장 기본적으로 등기부등본을 잘 확인하는 것이 꼭 필요합니다.