부동산 양도소득세 계산하는 방법

양도소득세는 부동산 투자에서 가장 큰 영향을 미치는 세금 입니다. 특히 주택과 관련된 양도소득세는 정부의 부동산 대책으로 수리고 바뀌고 복잡하기 때문에 사전에 충분히 알아볼 필요가 있습니다. 

 

1. 양도소득세란

 

양도란 등기. 등록 여부와 관계없이 자산을 매도, 교환하거나 법인에 현물출자 등을 함으로써 그 자산이 유상으로 이전되는 것을 말합니다. 양도소득세는 부동산을 양도함에 따라 해당 자산의 보유기간 동안 발생한 차익, 양도소득에 부과되는 세금을 말합니다. 

 

 

 

2. 양도소득세 대상이 되는 부동산

 

- 토지 또는 건물 등 부동산

 

- 부동산에 관한 권리: 입주권 등 부동산을 취득 할 수 있는 권리. 

 

- 기타 부동산에 준하는 자산:

 

  > 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리와 함께 양도하는 영업권

 

  > 골프장 등 특정시설물을 배타적으로 또는 일반 이용자 보다 유리한 조건으로 이용할 수 있는 이용권. 회원권, 주식 등 ,    > 주식등을 발행한 법인의 자산총액에서 부동산. 부동산 권리가 차지하는 비중이 50% 이상 인 법인 또는 주주1인, 특수관계자의 지분이 50% 이상에 해당하는 법인의 대주주나 특수 관계자가 법인 주식 총액의 50% 이상을 양도하는 경우 그 주식. 

 

 

 

3. 부동산의 취득시기

 

부동산의 양도. 취득시기가 언제인지는 양도소득세 계산에서 매우 중요합니다. 보유기간에 따라 하루차이로 세금차이가 크게 날 수 있기 때문입니다. 원칙은 대금청산일 (잔금 지급일) 이 양도. 취득 시기의 기준이 됩니다. 잔금 지급일이 불분명한 경우 등기부, 등록부, 명부 등에 기재된 등기접수일 또는 명의 개서일에 따라 기준이 됩니다. 

 

 

 

또한 양도소득세는 반드시 예정 신고를 해야 합니다. 양도일이  속하는 달 말일로부터 2개월 후 말일 까지 신고하지 않으면 가산세를 물게 됩니다. 가산세는 산출세액의 10% 에 해당하는 금액을 부과합니다. 

 

 

 

4. 양도소득세 세율과 계산

 

양도소득세 계산식

 

양도가액 (실거래가액) 

 

(-) 필요경비 (취득가액. 환산가액 + 기타 필요경비)

 

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(=) 양도차익

 

(-) 장기보유특별공제 (토지. 건물 3년 이상 보유시 양도차익의 6~80% 공제)

 

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(=) 양도소득금액

 

(-) 기본공제 (양도자산 종류(2종) 별로 연간 250만원) 

 

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(=) 과세표준

 

(X) 세율 

 

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(=) 산출세액 

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양도소득세 세율 및 과세표준 구간

 

 

 

 

 

5. 양도소득세 줄이는 방법

 

필요경비로 양도차익을 줄일 수 있습니다. 

 

양도차익은 양도가액 에서 필요경비를 공제한 금액입니다. 필요경비는 취득 시 실거래가액에 부동산의 용도 변경, 시설개선으로 사용한 지출금액과 양도비를 더한 급액 입니다. 

 

필요경비에는 취득가액은 물론 취득에 따른 부대비용인 취득세 및 등기관련 수수료 등이 포함되어 있습니다. 

 

 

 

3년이상 보유하면 장기보유특별 공제 가능 합니다. (다주택자 제외)

 

양도차익에 대한 장기보유특별 공제는 토지. 건물을 3년 이상 보유한 경우 양도차익의 최저 6% 에서 최대 80% 까지 공제해주는 제도 입니다. 단 공제율은 1세대 1주택 인 경우와 그 이외의 경우로 구분 됩니다.

 

 

 

6. 1년 한시적... 장기보유특별공제혜택

 

 

2022년 5월 10일부터 1년간 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시적으로 배제 됩니다. 윤정부 출범 다음날인 11일부터 양도세 중과 배제를 시행하려 했으나 정부 출범일에 맞춰 5월 10일 이후 주택 2년 이상 보유하고 잔금을 치르거나 등기 이전을 하는 다주택자는 양도세 중과 배세 혜택을 받을 수 있습니다. 중과 세율을 적용받지 않을 경우 최고 45% 기본세율로 주택을 처분 할 수 있습니다.

 

7. 기본공제는 1년에 250만원 씩

 

양도소득세 계산 시 양도소득 금액에서 공제하는 기본 공제는 다음 두가지 종류의 자산으로 구분해 1년에 각각 250만원씩 공제 받을 수 있습니다. 

 

 - 토지. 건물, 부동산에 관한 권리, 기타 자산 

 

 - 주식, 출자지분의 양도소득금액