부동산 종합부동산세 계산하는 방법

주택에 대한 종합부동산세는 국내에 있는 재산세 과세대상 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과할 경우 납부의무가 발생합니다. 따라서 주택의 공시가격의 합계가 6억원이 넘지 않으면 종합부동산세의 부담은 없다고 봐도 된다는 의미입니다. 단, 법인은 6억원 미만의 주택이라도 종합 부동산세가 부과됩니다. 

 

하지만 1세대 1주택에 해당할 경우 추가로 3억원을 공제해주므로, 결국 공시가격 합계 9억원 까지 종부세를 내지 않아도 됩니다. 특히 이번에 종부세 정책의 변화로 1세대 1주택의 경우 9억원 공제에서 11억원으로 바뀐점도 참고하시면 좋겠습니다. 1세대 1주택자에 대한 특례라고 할 수 있습니다. 

 

주택수를 계산할때, 다가구주택은 1주택으로, 공동소유 주택은 각자 소유한 것으로 봅니다. 수도권 밖에 소재하는 1주택과 문화재보호법에 따른 등록 문화재에 해당하는 주택은 주택수에서 제외합니다. 

 

주택분 종합부동산세는 세대별로 합산해 과세하지 않고, 개인별로 한다는 점도 알아두시면 좋습니다. 

 

 

 

 

1. 종합부동산세

 

종합부동산세란, 과세기준일 매년 6월 1일 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하녀 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 부과되는 국세의 일종 입니다. 종부세의 경우 주택분, 종합합산 토지분, 별도 합산 토지로 구분되어 있습니다. 

 

 

 

 

2. 종합부동산세 과세 대상과 납부기한

 

과세대상

 

- 주택: 인별로 소유한 전국 주택의 공시가격 합계액이 6억원을 초과하는 자 (단, 1세대 1주택자는 11억원을 초과하는 자) 
- 종합합산 토지: 인별로 소유한 전국 종합합산토지 (나대지 등) 의 공시가격 합계액이 5억원을 초과하는 자
- 별도 합산토지: 인별로 소유한 전국 별도 합산 토지(주택을 제외한 건축물의 부속토지 등,상가, 사무실, 부속토지 ) 의 공시가격 합계액이 80억을 초과하는 자 

 

 

 

납부기간

 

 매년 12월 1일~15일 까지 (다만, 납부기한이 토요일, 일요일, 공휴일 인 경우에는 그 다음에 도래하는 첫번째 평일을 기한으로 합니다.)

 

 

 

3. 종합부동산세 개인세율

 

주택분은 우리가 거주용으로 사용하는 아파트, 연립주택, 다세대, 다가구, 다중주택 등의 공시지가를 합산하여 공제금액은 6억원 (1주택자의 경우는 11억원) 입니다. 

 

 

개인이 보유한 모든 주택에 대한 공시가격을 합산해서 -6억원을 공제 (1주택자는 11억원) X 공정가액비율(22년 기준 100%) = > 주택분 종합 부동산세의 과세표준이 결정됩니다. 

 

과세표준액 X 세율 = 종합 부동산 세액 (과세표준액과 세율을 곱해주면 종합부동산세액이 나옵니다. )

 

종합부동산 세액- 공제할 재산세액 (실제로 재산세로 납부된 세액을 공제) = 산출세액 

 

 

세율은 일반과 2,3주택 (다주택자) 가 있습니다. 

 

 

 

일반일 때 세율 (1주택자 + 비조정지역 2주택자) 

 

3억원 이하 0.6% 누진세율 없음

6억원 이하 0.8% 누진공제 60만원

12억원 이하 1.2% 누진공제 300만원

50억원 이하 1.6% 누진공제 780만원

94억원 이하 2.2% 누진공제 3.780만원

94억원 초과 0.3% 누진공제 1억 1300만원

 

 

3주택등 (조정대상지역 2주택 이상 + 비조정지역 3주택 이상인자) 세율 

 

3억원 이하 1.2% 누진공제 없음

6억원 이하 1.6% 누진공제 120만원

12억원 이하 2.2% 누진공제 480만원

50억원 이하 3.6% 누진공제 2160만원

94억원 이하 5.0% 누진공제 9160만원

94억원 초과 6.0% 누진공제 1억 8560만원 

 

 

 

공정가액 비율은 2021년엔 공시가의 95%를 반영하였고, 2022년엔 공시가의 100%를 반영하는 걸로 예정되어있었으나 새정부가 들어서며 공정가액 비율을 2020년 수준으로 낮추겠다고 하여 주목이 되고 있습니다. 

 

 

 

4. 종합부동산세 계산하는 방법

 

 

 

종합부동산세액 = (과세표준 X 세율) - 공제금액 - 세액공제 -세부담 상한 초과세액 

 

 

 

종합부동산 세액은 위에서 살펴본대로 과세표준액을 구하고, 과세표준을 구한 다음에는 세율을 곱하고 공제할 재산세액, 세액공제, 세부담상한초과세액을 차감하여 종합부동산세액을 계산합니다. 

 

 

 

공제할 재산세액은 주택분 재산세로 부과된 세액을 종합부동산세 계산시 중복으로 계산하지 않기 위해 재산세 부과 세액 중 일부를 종합부동산세에서 차감하도록 하고 있습니다.

 

 

 

공제할 재산세액 = 주택분 재산세 부과세액 X 주택분 종부세의 과세표준에 대한 재산세 상당액

 

공제할 재산세액은 주택분 재산세 부과세액 에 주택분 종부세의 과세표준에 대한 재산세 상당액을 곱하게 됩니다. 

 

 

 

 

5. 종합부동산세 세액공제

 

1세대 1주택인 분들에게 보유기간에 따른 공제와 연세가 60세 이상이신 분들에게는 추가로 공제되는 항목이 있습니다. 

 

보유기간 5년= 20%, 10년=30%, 15년= 50% 

연령 60세= 20%, 65세= 30%, 70세=40% 

 

보유와 연령에 따른 세액 공제는 합산이 가능한데, 최대 80%를 넘을 수 없습니다. 

 

 

또한 계산 후 너무 큰 금액이 나오게 되면 갑작스럽게 늘어나는 세금을 감당할 수 없는 경우도 발생할 수 있기 때문에 세부담 상한선을 정해 놓았습니다. 

 

 

직전년도 (재산세+종부세) X 세부담 상한율 값을 초과하는 세액

 

세부담상한초과세액은 전년도 주택에 대한 재산세와 종합부동산세를 합한 금액의 150%(3주택 이상인 자 및 조정대상지역 2주택자는 300%)가 당해 연도 주택에 대한 재산세와 종합부동산세를 합한 금액을 초과하는 경우에 그 초과하는 세액을 종합부동산세 산출세액에서 차감하도록 하고 있습니다. 

 

또한 납부세액이 250만원을 초과한다면 분납도 가능합니다. 

 

주소지를 관할하는 세무서에서는 이렇게 계산된 주택분 종합부동산세액에 대한 고지서를 발송하여 매년 12월 1일~12월 15일까지 종합부동산세를 납부하도록 하고 있습니다.

 

 

 

6. 누진공제란?

 

누진세율이란 과세표준이 높아질 수록 세율도 높아지는 구조를 말합니다. 소득이 많으면 상대적으로 세금을 더 많이 납부하죠. 소득이 높다고 세금이 과하게 높아지는 소득의 불평등을 줄여보고자 시행중인 제도 입니다. 

 

 

이번시간에는 종합부동산세 (종부세) 계산방법을 알아봤습니다. 복잡하죠? 모바일 손택스 앱 이나 인터넷 홈페이지 홈택스를 이용하여 종합부동산세를 쉽게 계산해 볼수 있다고 합니다. 신고납부 - 국세납부 - 납부할 세액 조회 활용해보시면 좋을 것 같습니다. :)