건폐율과 용적률이란?

토지를 구분하는 또 다른 기준은 '용도 지역' 이 있습니다. 용도 지역은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 에 의해 정해진 것으로 개인이 바꿀 수 없습니다. 이 법률에 의해 '건폐율과 용적률의 제한' 은 둔것입니다. 즉 용도지역이라는 것을 법으로 제정하여 토지에 건물을 지을 수 있는 규모를 제한 함으로써 국토를 효율적으로 쓰고자 하는데 취지가 있습니다. 

 

도시지역은 '주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역' 으로 나뉘어져 있습니다. 좀더 상세하게 보면,

• 주거지역에는 1종, 2종 전용 주거지역
• 일반 주거지역에는 1종,2종,3종, 일반 주거지역
• 준주거지역 

으로 나뉩니다. 

 

상업지역을 상세하게 보면, 

• 중심상업지역
• 일반상업지역
• 근린상업지역
• 유통상업지역 

이 있습니다. 각 세부 지역에 따라 건폐율과 용적율이 달라집니다. 

1. 건폐율이란?

건폐율이란 건축밀도를 나타내는 지표입니다. 즉 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 뜻합니다. 

 

건폐율=(건축면적/ 대지면적) X100 

예를 들어 건폐율이 60% 라는 것은 땅이 100평 일때 건물이 덮을 수 있는 비율이 60평 이라는 뜻 입니다. 

 

2. 용적률이란?

용적률 이란, '대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율' 을 말합니다. 흔히 몇층 짜리 건물인지를 헤아릴때 측정 할 수 있습니다. 연면적이란 각 층의 바닥 면적을 모두 합한 값을 말합니다. 

 

용적률= (연면적/ 대지면적) X100

 

예를 들어 대지면적이 100평 일때, 1층이 50평, 2층 50평, 3층 50평 이라면, 용적률은 150% 가 됩니다. 

 

용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 쓰는 면적, 주민공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난 안전 구역의 면적은 제외합니다. 층수가 높다면 그만큼 밀도가 높다는 뜻이고, 층수가 낮다면 밀도가 낮다는 의미 입니다. 

 

3. 건폐율과 용적률은 왜 있는 것일까? 

토지의 용도에 따라 건폐율과 용적률을 통제하지 ㅇ낳는다면, 토지소유자는 가능한 한 최대한 넓고 높게 지으려고 할 것입니다. 가장 효율적이기 때문입니다. 

 

하지만 이렇게 되면 도시에서는 집에서 창문을 열면 앞집 건물이 손에 닿을 정도로 가까워서 사생활 침해 및 통풍의 어려움, 햇빛도 들어오지 않는 주거 환경에 살수 있습니다. 실제로 그런 문제가 TV 에서 종종 보도 되곤 합니다. 결국 개인의 극대화된 이익으로 공동의 이익에 반 하는 결과를 가져오게 됩니다. 

 

국가에서는 이러한 문제를 방지하면서도 효율적으로 사용하기 위해 토지를 용도로 나누어 건폐율과 용적율로써 제한하는 법을 두고 있습니다.